Mercato alberghiero italiano: i numeri delle transazioni dicono che Roma fa la parte del leone

giugno 2026.

Quando si parla di hôtellerie come asset class, di solito ci si concentra su tassi di occupazione, RevPAR e nuove aperture. Noi preferiamo guardare a un indicatore meno raccontato ma più eloquente: i volumi delle transazioni. Perché lì, dove il capitale si muove davvero, si capisce dove sta andando il mercato. E i numeri degli ultimi anni raccontano una storia di crescita ininterrotta, con un protagonista ben definito: Roma.

Un mercato in espansione costante

Il volume degli investimenti immobiliari alberghieri in Italia non si è limitato a crescere: ha accelerato anno dopo anno. Si è passati da circa 1,6 miliardi di euro nel 2023 ai 2,1 miliardi del 2024, fino a superare i 2,5 miliardi nel 2025. Quest'ultimo dato segna una crescita di circa il 19% sull'anno precedente ed è superiore di oltre un terzo alla media dell'ultimo decennio: il livello più alto registrato dall'inizio degli anni Venti.

A muovere il mercato non sono solo gli operatori domestici. Oltre la metà dei volumi del 2025 (circa il 53%) è riconducibile a capitali internazionali, segno di un'attrattività che va ben oltre i confini nazionali.

Volume degli investimenti alberghieri in Italia

Roma, il baricentro del mercato

Il dato più significativo, però, è geografico. Roma da sola ha catalizzato 630 milioni di euro nel 2025, pari a circa un quarto dell'intero volume nazionale, confermandosi la destinazione più ambita del Paese davanti a Milano e Venezia. Le prime tre città assorbono insieme circa la metà di tutto il capitale transato nel comparto.

Prime destinazioni per quota di investimento (2025)

A distinguere la Capitale non è solo il volume, ma la profondità del mercato. Già nel solo primo semestre 2025 a Roma sono passati di mano sei hotel di dimensioni medio-grandi, per un controvalore di circa 290 milioni di euro. A questi si aggiunge una pipeline di sviluppo robusta: nei prossimi anni è prevista l'apertura di oltre una dozzina di nuove strutture di fascia alta, per più di 1.500 camere complessive, a testimonianza di un interesse che guarda al lungo periodo.

Non solo «quanto», ma anche «quante»

Il numero di operazioni racconta la stessa parabola dei volumi. Nel 2024 si sono chiuse circa 70 transazioni, in larga parte su singoli immobili più che su portafogli, e già nei primi mesi del 2025 il conteggio si è avvicinato alle 90 strutture. È il segnale di un mercato non solo più ricco, ma anche più liquido e dinamico, in cui gli asset cambiano proprietario con maggiore frequenza.

Per dare la scala del fenomeno: nel 2025 l'intero mercato europeo ha contato 267 transazioni alberghiere. In questo contesto l'Italia, e Roma in particolare, si confermano tra le piazze più attive del continente.

In sintesi

Il mercato alberghiero italiano non è soltanto cresciuto nei valori: si è fatto più maturo, più internazionale e più dinamico nel numero di operazioni. E la Capitale, anno dopo anno, conferma di essere il vero baricentro del real estate alberghiero nazionale. Per chi guarda al settore come opportunità di investimento, i numeri delle transazioni sono la prova più concreta di una traiettoria che, almeno per ora, continua a puntare verso l'alto.

Fonti: EY – Italy Hotel Investment Report 2025; Rapporto 2025 sul mercato immobiliare alberghiero (Scenari Immobiliari / Castello SGR).