STIMA DI MASSIMA

Immobile alberghiero — Comune di Colturano (MI)

Documento di analisi riservata | Maggio 2026

1. Contesto territoriale e posizionamento geografico

1.1 Inquadramento del Comune di Colturano

Colturano è un comune della Citta' Metropolitana di Milano, situato a circa 15 km a sud-est del capoluogo lombardo, a 90 metri di altitudine, con una popolazione di circa 2.100 abitanti. Il territorio comunale, esteso per 4,16 km², confina con i comuni di San Giuliano Milanese, Melegnano, Mediglia, Dresano, Vizzolo Predabissi e Tribiano.

Pur nella sua dimensione contenuta, Colturano e' posizionata in uno dei quadranti piu' dinamici del sistema produttivo e logistico dell'area metropolitana milanese, lungo la direttrice sud-est che collega il capoluogo con il lodigiano e la via Emilia.

1.2 Accessibilita' e distanze strategiche

La struttura alberghiera si trova sulla Strada Provinciale 159, arteria di scorrimento che garantisce un accesso diretto e rapido ai principali nodi infrastrutturali del territorio. Di seguito le distanze dai principali punti di riferimento:

L'immobile beneficia di una posizione di snodo tra tre arterie autostradali: A1 (Autostrada del Sole), A51 (Tangenziale Est) e A58 (TEEM), garantendo accessibilita' da qualunque direzione senza attraversare il traffico urbano milanese.

1.3 Tessuto produttivo e logistico locale

L'area circostante Colturano e' caratterizzata da una significativa concentrazione di attivita' logistiche e produttive, che costituiscono il principale bacino di domanda alberghiera per la struttura in oggetto. Tra i principali operatori presenti nel territorio:

• STEF Italia SpA — Filiale di Colturano: polo di cross-docking per prodotti freschi, con un'ulteriore struttura dedicata ai flussi import/export di fresco e surgelato (STEF International Colturano). Leader europeo nella logistica alimentare a temperatura controllata, con flussi di personale tecnico e direzionale continuativi.
• Polo industriale e artigianale di San Giuliano Milanese: a meno di 5 km, ospita numerose sedi aziendali e uffici direzionali con fabbisogno ricettivo per visitatori, auditor, tecnici e formatori.
• Asse Melegnano-Lodi: corridoio produttivo con presenza di aziende manifatturiere, cooperative di distribuzione e centri logistici di primo livello.
• Vizzolo Predabissi: sede del presidio ospedaliero dell'ASST Melegnano-Martesana, polo sanitario che genera domanda da parte di familiari di pazienti, medici in trasferta e personale in formazione.
• Distretto farmaceutico e biotech: la direttrice San Donato-Lodi ospita diverse sedi di aziende farmaceutiche internazionali con necessita' di alloggio per visitatori e personale itinerante.

1.4 Clientela potenziale e profilo della domanda

Data la natura del territorio, la struttura si posiziona naturalmente in un segmento di domanda business e transito, con caratteristiche ben definite e prevedibili:

Il segmento business/transito garantisce una domanda strutturalmente piu' stabile rispetto al turismo leisure, con minor stagionalita' e maggiore fidelizzabilita' tramite convenzioni aziendali e tariffe corporate.

2. Dati e caratteristiche dell'immobile

L'immobile oggetto di valutazione e' un edificio a destinazione alberghiera situato nel Comune di Colturano (MI), lungo la Strada Provinciale 159. La struttura si trova a circa 14 km dall'Aeroporto di Milano Linate e nelle immediate vicinanze del polo logistico STEF International.

3. Metodologia di valutazione

La stima adotta un approccio misto, combinando il metodo reddituale (capacita' di generare reddito a regime) con il metodo patrimoniale (valore fisico dell'asset). Questo approccio e' standard per immobili alberghieri non operativi: il solo valore patrimoniale sovrastimarebbe la struttura rispetto alla reale appetibilita' di mercato.

Il percorso logico seguito e' il seguente: stima del fatturato massimo a regime, calcolo del valore della struttura operativa, detrazione di tutti gli oneri per raggiungerlo, applicazione di uno sconto per rischio e tempo.

4. Fatturato atteso e valore a regime

4.1 Fatturato a regime

Sulla base dei dati di mercato della zona sud-est Milano (area business/logistica, non turistica), il fatturato medio per camera in strutture 3 stelle analoghe non supera i 20.000 euro/anno. Si tratta di un valore gia' prudenziale, che incorpora un'occupancy media del 55-65% e tariffe medie di circa 70-85 euro/notte.

4.2 EBITDA e valore struttura operativa

Il valore a regime rappresenta il potenziale massimo della struttura una volta operativa e pienamente avviata. Non e' il valore attuale di cessione.

5. Costi di adeguamento e riqualificazione

Il quadro economico seguente rappresenta la stima prudenziale degli interventi necessari per portare la struttura al livello 3 stelle operativo, includendo la trasformazione degli appartamenti in camere, l'adeguamento normativo completo degli impianti e le relative certificazioni.

6. Calcolo del valore di cessione (as-is)

Il valore attuale di cessione si determina partendo dal valore a regime e sottraendo tutti gli oneri che l'acquirente dovra' sostenere per raggiungerlo, piu' uno sconto per rischio e tempo di ramp-up.

7. Analisi dell'investimento della proprieta' e remunerazione attesa

7.1 Capitale investito dalla proprieta'

La proprieta' ha acquisito l'immobile tramite procedura d'asta giudiziaria, sostenendo costi complessivi cosi' ripartiti:

7.2 Scenari di remunerazione del capitale

Partendo dal capitale investito di € 750.000 e considerando il periodo di detenzione di circa 7 anni (fermo immobile), si calcolano di seguito tre scenari di rendimento in funzione del prezzo di cessione:

I rendimenti sono calcolati al lordo di eventuali imposte sulla plusvalenza (tipicamente IRES/IRPEF o imposta sostitutiva) e non tengono conto del costo-opportunita' del capitale immobilizzato per 7 anni senza reddito.

7.3 Raccomandazione per la proprieta'

Alla luce dell'analisi condotta, si formulano le seguenti considerazioni:

• Lo scenario base a € 950.000 rappresenta il punto di equilibrio ragionevole: consente alla proprieta' di recuperare il capitale investito con una remunerazione lorda del 26,7% in 7 anni (~3,4% annuo), allineata ai rendimenti storici del mercato immobiliare commerciale periferico.
• Lo scenario ottimistico a € 1.050.000 e' difendibile in trattativa solo con un acquirente consapevole del potenziale della struttura e disposto ad accettare un piano di sviluppo pluriennale. Richiede una presentazione solida del business plan a regime.
• Cedere sotto € 850.000 significherebbe realizzare un rendimento annuo inferiore all'inflazione media del periodo, rendendo l'operazione economicamente penalizzante.
• La strategia negoziale consigliata e' quella di aprire la trattativa a € 1.050.000 con disponibilita' a chiudere a € 950.000, considerando quest'ultimo il prezzo obiettivo minimo accettabile.
• In alternativa alla vendita, si suggerisce di valutare la cessione in affitto d'azienda a un operatore del settore (catene budget 3 stelle, operatori di franchising alberghiero), che consentirebbe di valorizzare la struttura senza cederne la proprieta' e generare un reddito annuo stimato tra € 40.000 e € 60.000, con opzione di riscatto futura a condizioni piu' favorevoli.

8. Conclusioni

Valore di cessione prudenziale consigliato: ~ € 950.000 (range € 900.000 – € 1.050.000)

Il presente documento ha ricostruito il valore dell'immobile attraverso un percorso analitico completo: dall'inquadramento territoriale e della domanda, alla stima del fatturato a regime, fino al calcolo waterfall del valore as-is e all'analisi della remunerazione del capitale investito dalla proprieta'.

Il prezzo obiettivo di € 950.000 soddisfa contemporaneamente tre condizioni: e' sostenibile per un acquirente consapevole (lascia un delta positivo dopo i lavori), remunera la proprieta' in modo accettabile rispetto al capitale immobilizzato, ed e' difendibile con i dati di mercato disponibili.

8.1 Fattori critici da verificare prima della perizia formale

• Conformita' strutturale e sismica (L. 64/1974)
• Stato reale degli impianti elettrico, idrico e gas dopo 7 anni di inattivita'
• Eventuale presenza di amianto o materiali da bonificare
• Vincoli urbanistici PRG Comune di Colturano e destinazione d'uso
• Regolarita' catastale degli appartamenti e praticabilita' del cambio di categoria (da A/ a D/2)
• Aggiornamento APE e verifica agibilita'

Avvertenze e limiti della presente stima

La presente stima e' redatta su base documentale e fotografica, senza sopralluogo diretto. I valori indicati sono di massima e hanno finalita' esclusivamente orientativa per la proprieta'. Non costituiscono perizia tecnica asseverata ne' relazione di stima ai sensi del D.Lgs. 231/2002. Una valutazione formale richiede sopralluogo, visure catastali aggiornate, APE, verifica della conformita' urbanistica e stato degli impianti, da affidarsi a tecnico abilitato iscritto all'albo.